Créditos Hipotecarios subsidiados ("Primera Casa BA"): ¿Por qué no tienen demanda cuasi-infinita?

En Junio del 2012 (hace casi dos años), en un país con una inflación anual del 26%, la Ciudad de Buenos Aires lanzó una tremenda línea de créditos hipotecarios subsidiados a través del Instituto de la Vivienda (el “IVC”).

El programa, que fue lanzado con todos los bombos y los platillos posibles, preveía el otorgamiento de entre 3.500 y 4.000 créditos hipotecarios. Parece poco, pero era una previsión ambiciosa: Como compartí en otro post, durante los últimos cinco años, la cantidad de escrituras con hipoteca, en CABA, fue de tan sólo 6.500 anuales. Meterle a ese mercado 4.000 créditos hipotecarios nuevos en dos años, ¡era hacerlo crecer más del 30%!

Para Sep12 (en los primeros tres meses), el sitio web de “Primera Casa BA” ya había recibido más de un millón de visitas y aprox. 120 mil personas se habían registrado. De esas más de cien mil solicitudes, aprox. 2.600 superaron el filtro de puntaje (que rankea a las solicitudes por necesidad) y, de esos, 500 lograron pre-aprobar su crédito presentando toda la documentación necesaria en tiempo y forma. Finalmente, de esos 500, se efectivizaron (aprobaron y entregaron) 250 créditos hipotecarios. El embudo ya era tremendo desde el vamos: Hasta Sep13, el 0,2% de los que pidieron el “Primera Casa BA” lo obtenían.

En el año siguiente entero se entregaron una cantidad de créditos similares (en un año lo mismo que en los primeros tres meses) y se llegó a Agosto del 2013 con un total acumulado de 508 créditos efectivizados. Lo loco es que aumentó muchísimo el embudo en la parte final en el último año: De 5276 carpetas aprobadas por el IVC, sólo 3114 fueron aprobadas por el Banco Ciudad y sólo 508 operaciones se concretaron.

Esto quiere decir que la probabilidad de pasar el filtro de puntaje (primero de todos) es del 2%, pero una vez aprobado por el IVC la probabilidad de efectivizar la operación es del 9,6%.

El programa arrancó con créditos hipotecarios con el increíble CFT del 13,35% para financiar a 15 años y del 13,54% para los 20 años… ¡fijo (con tasa escalonada)! La tasa del primer año era del 7%, pasaba al 8,5% en el segundo año, al 11% en el tercero y al 14% desde el cuarto en adelante. Esto daba, para un crédito hipotecario de $ 400.000, una cuota de $ 3734,44 durante el primer año (subiendo un poco después hasta $ 5308,32 desde el cuarto año), a 15 años.

Entre fines del 2013 y comienzos del 2014, las tasas se actualizaron y pasaron al 9% en el primer año, 10,5% en el segundo, 13% en el tercero y 16% desde el cuarto dando un CFT final del 14,43% a 15 años (para los créditos a 20 años, un CFT de 14,76%). Esto da (hoy), para un crédito hipotecario de $ 400.000, una cuota de $ 4066,32 durante el primer año (subiendo un poco después hasta $ 5679,64 desde el cuarto año), a 15 años.

Finalmente, desde el 24/05/14 (mañana), las tasas de interés subirán al 10,5% el primer año, 12% el segundo año, 14,5% el tercero y 17,5% los restantes.

¿Cómo puede ser que un crédito con una tasa efectiva final (CFT) del 14% y una inflación de 35% no tenga demanda cuasi-infinita?